Brief MonsterWas sind umlagefähige Nebenkosten?
Umlagefähig heißt: Der Vermieter darf die Kosten auf dich als Mieter verteilen. Das Gesetz nennt sie Betriebskosten. Gemeint sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück und den Betrieb des Hauses laufend entstehen, etwa für Wasser, Müllabfuhr oder Treppenhausreinigung (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV).
Zahlen musst du sie nur, wenn dein Mietvertrag das vorsieht. Dafür genügt nach dem BGH die Formulierung, dass du „die Betriebskosten“ trägst; eine Liste muss nicht beiliegen (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15). Vereinbart sind dann alle Positionen der Betriebskostenverordnung außer den sonstigen Betriebskosten. Ist eine Pauschale vereinbart, zahlst du einen festen Betrag ohne Abrechnung; bei Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB).
Welche 17 Betriebskosten nennt die Betriebskostenverordnung?
Die Liste steht in § 2 BetrKV, zuletzt geändert mit Wirkung zum 1. Januar 2024. Was keiner der 17 Positionen zugeordnet werden kann, darf der Vermieter nicht als Betriebskosten abrechnen. Die Beispiele in der Tabelle folgen dem Wortlaut der Verordnung.
| Nr. | Kostenart | Dazu gehören zum Beispiel |
|---|---|---|
| 1 | Öffentliche Lasten des Grundstücks | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, Berechnung und Aufteilung |
| 3 | Entwässerung | Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer Entwässerungspumpe |
| 4 | Heizung | Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung der Anlage, Miete, Ablesung und Abrechnung der Heizkostenverteiler; auch Wärmelieferung, etwa Fernwärme, und die Wartung von Etagenheizungen |
| 5 | Warmwasser | Wasser und Erwärmung, Warmwasserlieferung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Kosten wie bei Nr. 4 und 5, wenn eine Anlage beides liefert |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege, regelmäßige Prüfung, Reinigung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Müllschlucker, Müllmengenerfassung |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung von Zugängen, Fluren, Treppen, Keller, Waschküche und Aufzugskabine |
| 10 | Gartenpflege | Pflege von Grünflächen, Erneuerung von Pflanzen, Sand für den Spielplatz, Pflege privater Wege und Zufahrten |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Flure und Keller |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit nicht schon bei der Heizung abgerechnet |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug |
| 14 | Hauswart | Lohn und Sozialbeiträge, aber nicht für Reparaturen, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung |
| 15 | Antenne, Kabel-Verteilanlage, Glasfaser | Betriebsstrom, Prüfung der Gemeinschaftsantenne, Glasfaser-Bereitstellungsentgelt; Kabel-TV-Gebühren nur bis 30. Juni 2024 |
| 16 | Wäschepflege | Betriebsstrom, Pflege, Reinigung und Prüfung gemeinsamer Waschmaschinen und Trockner, Wasser |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn im Mietvertrag einzeln genannt, z. B. Dachrinnenreinigung |
Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Instandsetzung heißt: Schäden beseitigen, die durch Abnutzung, Alter oder Wetter entstehen – also Reparaturen. Diese Kosten trägt der Vermieter; sie sind mit der Miete abgegolten.
| Nicht umlagefähig | Beispiele |
|---|---|
| Verwaltung | Hausverwaltung, Buchhaltung, Kontoführung, Porto, Prüfung des Jahresabschlusses |
| Instandhaltung und Instandsetzung | Reparaturen an Heizung, Aufzug oder Dach, Ersatzteile, Austausch defekter Geräte |
| Rücklagen und Finanzierung | Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft, Zinsen und Kreditkosten |
| Anschaffung | Kauf oder Miete von Rauchwarnmeldern (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20) |
| Leerstand | Anteil leerer Wohnungen bei Verteilung nach Fläche (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05) |
| Kabelfernsehen ab 1. Juli 2024 | Grundgebühren für den Kabelanschluss und Urheberrechtsgebühren (§ 2 Nr. 15 BetrKV) |
Anders als bei Rauchwarnmeldern ist die Miete von Wasserzählern und Heizkostenverteilern ausdrücklich umlagefähig (§ 2 Nr. 2 und 4 BetrKV).
Wo verstecken sich nicht umlagefähige Kosten?
- Hausmeister: Umlagefähig ist seine Arbeit für Pflege, Reinigung und Kontrolle. Anteile für Reparaturen, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung muss der Vermieter herausrechnen. Reinigt der Hausmeister selbst Treppenhaus oder Garten, darf diese Arbeit nicht zusätzlich als eigene Position auftauchen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
- Wartung oder Reparatur: Die regelmäßige Prüfung von Heizung oder Aufzug ist umlagefähig, die Reparatur nicht (§ 2 Nr. 4 und 7 BetrKV, § 1 Abs. 2 BetrKV). Ein Vollwartungsvertrag für den Aufzug deckt meist auch Reparaturen ab; dieser Anteil gehört nicht in die Abrechnung.
- Rauchwarnmelder: Die Miete der Geräte ist nicht umlagefähig; ihre regelmäßige Prüfung kann es als sonstige Betriebskosten sein, wenn der Mietvertrag sie vorsieht (BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21).
- Gartenpflege: Auch das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums kann dazugehören (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20).
Bei solchen Posten lohnt ein Blick in die Rechnungen und Verträge, zum Beispiel in den Hausmeistervertrag mit seiner Tätigkeitsbeschreibung.
Was gilt für „sonstige Betriebskosten“?
Nr. 17 ist ein Auffangposten für Betriebskosten, die in Nr. 1 bis 16 nicht vorkommen. Umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind; der allgemeine Hinweis auf „die Betriebskosten“ reicht hier nicht (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03; BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21).
Vom BGH anerkannte Beispiele sind die Reinigung der Dachrinnen und die regelmäßige Prüfung von Rauchwarnmeldern. Auch unter Nr. 17 muss es sich um laufende Kosten handeln, die mit den übrigen Betriebskosten vergleichbar sind. Verwaltung, Reparaturen und Anschaffungen werden durch das Etikett „sonstige“ nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20).
Steht in deiner Abrechnung nur „Sonstiges“, frag nach, was dahintersteckt, und vergleich es mit deinem Mietvertrag.
Darf der Vermieter Kabel-TV oder Glasfaser abrechnen?
Kabelfernsehen nicht mehr: Gebühren für den Kabelanschluss durfte der Vermieter nur bis zum 30. Juni 2024 über die Nebenkosten abrechnen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). In einer Abrechnung für das Kalenderjahr 2024 dürfen sie also höchstens für Januar bis Juni stehen, ab 2025 gar nicht mehr. Umlagefähig bleiben nur der Betriebsstrom und die Prüfung einer Gemeinschaftsantenne sowie der Betriebsstrom einer Kabel-Verteilanlage – und das nur bei Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden.
Glasfaser unter Bedingungen: Hat ein Netzbetreiber das Haus erstmals mit einem reinen Glasfasernetz ausgestattet und kannst du deinen Anbieter frei wählen, darf der Vermieter ein Bereitstellungsentgelt umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Es ist gedeckelt: höchstens 60 Euro im Jahr und 540 Euro insgesamt je Wohnung, in der Regel für höchstens fünf, ausnahmsweise neun Jahre (§ 72 Abs. 2 TKG). Zahlen musst du es nur, wenn die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt wurde. Liegen die Gesamtkosten über 300 Euro je Wohnung, muss der Vermieter außerdem vorher möglichst drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt haben (§ 556 Abs. 3a BGB).
Wie werden Heiz- und Warmwasserkosten umgelegt?
Heizung und Warmwasser sind Betriebskosten (Nr. 4 bis 6): Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Immissionsschutz-Messungen sowie Miete, Ablesung und Abrechnung der Zähler. Verteilt werden sie nach der Heizkostenverordnung, und zwar zu 50 bis 70 Prozent nach deinem gemessenen Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV, § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch ab, kannst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Seit 2023 nicht mehr voll umlagefähig sind die CO₂-Kosten für Gas, Heizöl oder Fernwärme. Einen Teil trägt der Vermieter: von 0 Prozent bei weniger als 12 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr bis 95 Prozent ab 52 kg (§ 5 CO2KostAufG, Anlage zum CO2KostAufG). Deinen Anteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen muss er in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Wie du die Heizkosten prüfst, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen.
Was kann ich tun, wenn nicht umlagefähige Kosten abgerechnet sind?
- Vergleich jede Position mit der Liste oben und mit deinem Mietvertrag, bei „sonstigen Betriebskosten“ besonders genau.
- Ist unklar, was hinter einem Posten steckt, verlang Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB), etwa in den Hausmeistervertrag.
- Erheb innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung Einwendungen: Posten, Betrag und Grund. Das gilt auch für den Einwand, eine Kostenart sei im Mietvertrag nicht vereinbart (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06).
- Zahl den unstreitigen Teil. Wie du mit dem Rest umgehst und wie das Schreiben aussieht, zeigt Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
Geht es um größere Beträge oder reagiert der Vermieter nicht, hilft der Mieterverein oder eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.